2015年8月14日

カフェ開業の第一歩どこに開店するのか？繁華街や人気スポット等の高額物件エリアに続き、オフィス街では、坪単価は2万円～3万円程度と一気に下がり、また地方の中核都市や、住宅街では、坪単価は1万円～2.5万円が相場とさらに下がります。問題は、家賃が高い「人気エリア」なら、それに比例して集客も売り上げも上がるのかという点です。

 

◎自分の店のコンセプトに合った物件を探す

 

実は人気カフェは決して一等地だけに存在するわけではありません。「高くて手がでない」とか「住宅街では自分のやりたい店作りはできない」などと思い込む前に、もう一度あなたが開きたいカフェが、どんな商品とサービスかを考え、どんな客層を対象にしているのか、原点に立ち返って考えてみましょう。

 

決して人気路線ではないけれど、イメージしているカフェに合うエリアはたくさんあるはずです。「公園の緑や並木道に面している」雰囲気のいいところや、「学生街やオフィス街が近くにある」「活気ある商店街のなか」など集客が見込める地域なら、候補エリアとして検討してみましょう。

 

「郊外型」の店を考えているなら、車の通行量が多い一般道路に面していなくても、ちょっと奥に入った裏通り、生活道路も狙い目です。表通りの店舗よりも家賃や補償金が安い上、「こんなところに、こんないい店があった」という隠れ家的な意外性でお客さんの利用動機をくるぐることができたら、それは「お店の売り」につながります。口コミにのって集客につながれば、「裏通り」立地であっても大きな成果が得られます。

 

開業エリアを決める場合は、とにかく立地調査が大切。実際に自分の足で歩きながら、情報を集めましょう。繁華街、オフィス、郊外、いずれの場合であっても、時間ごと、曜日ごとの通行量、客層、ライバル店の有無も調査する必要があります。そして将来その地区がどう変わるかという点も調べておきたいもの。

 

役所の移転や、学校、商業施設の誘致予定、新しい駅やビルができるという情報は押さえておきましょう。役所の広報課にいけば、候補地にかんする情報を教えてもらうことができます。場合によれば人口増だけでなく、人口減だってあるはず。そういう場所には開業しないほうが無難です。開業エリアを選ぶことは、将来のカフェ経営を左右するポイント。情報収取は足で稼いで惜しみなく！

 

 

◎店のスタイルで物件選び、決まったら交渉金を

 

いくつか開業エリアの目星がついたら、いよいよ不動産回りを始めます。物件選びでもやはり歩いて現場の情報を稼ぐことをおすすめします。「この路線のこの駅」と限定せず、前後2つくらいの駅にも目を向けるといいでしょう。最寄駅が急行停車駅かそうでないかという点だけで、似たような雰囲気のエリアでも家賃に大きな差が生まれます。

 

店舗の形態や飲食業に欠かせない水道、ガス、電気などインフラの状態もチェックが欠かせません。一軒家がいいのか？ビルの1室でいいのか？地下でもOKか？物件のスタイルに関しては店の方向性と照らし合わせれば、あまり悩まずにすむはずです。

 

さらに、その物件には上下水道、ガス、電気、排気の設備がありますか？前のオーナーも飲食店で、空調や排気システムを残していったといういわゆる「居抜き」の場合は配管の確認がスムーズに行えます。改装費などコストの面で有利だと判断すれば、前のオーナーが撤退した中古施設という点も気にすることはないでしょう。

 

また開業資金が乏しい場合や、「内外装や看板、仕入れなどに通常より余分にお金をかけたい」といったケースでは、そもそも居抜き物件からしか選べないという選択を迫られる場合もあるので覚悟しておきましょう。

 

物件のチェックで忘れがちなポイントも挙げておきます。①家賃以外に毎月かかる管理費、共益費、火災保険の金額と、②ビルの場合は同じ建物に入るテナントの確認をお忘れなく。

 

殺風景なオフィスビルの2階や、ネオンサインでまぶしい場所は、落ち着いた雰囲気を楽しみにしているカフェのお客さんにとっては、明らかに不向きです。また、ビルに入居する場合は、他のテナントがどんな業種かチェックする必要があります。

 

たとえば、パチンコ屋や風俗店など、自分のカフェのイメージとあまりそぐわないような店と同じビルでは、せっかくのお客さんを逃がしてしまします。

 

①は不動産業者が提示する物件資料にほとんど記載されています。後から意外な出費に悩むことのないように事前に勘案しておきましょう。②については同じ業種が入っていないかどうかも確認する必要があります。

 

たとえば、ある大型分譲ビルの場合、8つの店舗区画がされて、いざ完成したら5つのカフェがオープンしたということがありました。開店と同時に競争激化で、生き残ったのはたったの2軒。そんな例は数えきれないほど存在します。賃貸で開業する場合、大切な点は、入居テナントの「業種指定」がなされているか否か。これでビル内に後から同じ業種が入ってくることも避けられます。不動産業者に確認しましょう。

 

 

さて、本当にお気に入りの物件が見つかったら、他人に先を越されない配慮も必要になります。かといって、本契約や予備契約として手付金を打つにはまだ踏ん切りがつかない・・・・という場合もあるでしょう。そんな時、地域や不動産業者によっては、「交渉金」という習慣が使えます。

 

これは保証金や家賃などの値段交渉に入るために、「自分は冷やかしじゃないぞ」と証明するためのお金と考えて下さい。これは家賃の１ヶ月分くらいが妥当。交渉不成立の場合、全額返金されます。

 

家主からの交渉OKの返事がきたら、最終的に借りるか否かを決めて、手付金を支払います。契約日が設定され、晴れて契約となるのです。

 

2015年8月14日

 

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